El chequeo es preceptivo a partir del momento en el que los inmuebles cumplen cincuenta años de vida. Sumando los cinco años de transición de entrada en vigor de la normativa, el plazo expira ahora para los edificios construidos en 1963 o antes.
La respuesta a la pregunta que encabeza este post es rápida: SÍ. Todos los edificios de uso residencial colectivo, como cualquier bloque de viviendas, están sometidos a la obligación de contar con un informe de evaluación de los edificios (eso es el IEE) en regla. Pero ese nuevo requisito para los propietarios no significa que todas las construcciones deban pasar el examen al mismo tiempo. El chequeo es preceptivo solo a partir del momento en el que los inmuebles cumplen cincuenta años de vida. Por lo tanto, si la construcción de un edificio finalizó en una fecha reciente, el momento de preocuparse por la revisión aún está lejos en el tiempo. Sí es urgente, en cambio, para los bloques que ya llevaran más de medio siglo en uso el 28 de junio de 2013. Todo ese grupo de edificios más antiguos deben contar con la certificación emitida por un técnico habilitado antes del 28 de junio de 2018, fecha en la que expira el plazo de cinco años de transición para la entrada en vigor de la nueva normativa. En la página web del catastro se puede consultar el año de construcción de un edificio.
El decreto autonómico que regula en Asturias la realización de las inspecciones abre la puerta a que las ejecuten varios grupos de profesionales, siempre conforme a lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación. Entre ellos, se encuentran los arquitectos, que, además, son los únicos profesionales formados en cuestiones como el cálculo de estructuras, o los únicos capacitados para intervenir, por ejemplo, en edificios protegidos. Como colectivo que proyecta edificios de uso residencial, es también el más preparado para revisarlos y, en su caso, señalar las deficiencias que necesiten ser corregidas. De forma coloquial y en las informaciones de la prensa, se ha comparado el IEE con la ITV de los vehículos. Hay puntos de semejanza: amabas revisiones son obligatorias y periódicas, y tienen entre sus objetivos acostumbrar a los propietarios a preocuparse por el estado y el mantenimiento de sus coches y de los edificios en los que viven.
Existe también una diferencia fundamental entre las revisiones de los edificios y de los automóviles. Todo el mundo sabe dónde llevar el coche para someterlo a la ITV, y su precio está fijado de antemano en una tasa conocida por el público. No sucede lo mismo con el IEE. La Administración no ha fijado ningún precio por el servicio, ni siquiera una referencia, de manera que depende de cada comunidad de propietarios encontrar a un profesional adecuado para llevarlo a cabo y acordar con él sus honorarios. Como norma general, la factura será más abultada cuanto mayor sea el edificio sometido a inspección, o cuanto peor sea su estado. Además, influirán otras cuestiones: por ejemplo, en un edificio con fachada de plaquetas habrá que revisar estas para evitar desprendimientos, algo que no habrá que hacer en uno de ladrillo visto. La recomendación del Colegio Oficial de Arquitectos de Asturias en este sentido es clara: un IEE de calidad puede prevenir de daños costosos y graves en el futuro, por lo que, ahora que llega el momento de realizarlo, es mejor valorar la calidad del mismo que el precio.
El IEE consta de tres apartados: estado de conservación, cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad universal y eficiencia energética. Aunque los técnicos en edificación son imprescindibles para los dos primeros de esos tres aspectos, y aunque la ley admite que técnicos distintos se ocupen de la certificación energética, la formación de los arquitectos los capacita para realizar por sí mismos, sin necesidad de otros apoyos, todas las revisiones necesarias para redactar el informe.
Ya que el chequeo es obligatorio, el COAA recomienda a los propietarios ir un poco más allá de lo que exige la normativa, y realizar una radiografía completa de sus edificios. El decreto autonómico solo impone una revisión organoléptica de las zonas comunes y de las viviendas. Esa expresión significa que el técnico puede dar por bueno el estado de la estructura si ésta no presenta defectos apreciables por los sentidos, es decir, si no hay signos evidentes de deterioro. Una inspección así permitirá advertir con toda seguridad grietas, humedades y otros indicios de que algo va mal, pero no bastará para alertar de la existencia de otros vicios ocultos. Así mismo, no informará de las causas que los provocan, ni darán soluciones. Una similitud fácil de entender sería la siguiente: el médico detecta a través de unos síntomas que algo va mal en un paciente (este sería el IEE). A partir de aquí sería necesaria la realización de diferentes pruebas diagnósticas para conocer las causas y poder tratar el problema.
Por ese motivo, el Colegio recomienda encargar una tarea de mayor profundidad a un arquitecto, que también puede evaluar otros aspectos, como el cumplimiento de la normativa en caso de incendios o la protección contra la contaminación acústica, que quedan fuera del ámbito del IEE. Otras comunidades han dado un paso más y han regulado la figura del arquitecto asesor, un profesional que vela por los intereses de los propietarios, evalúa la gravedad de las deficiencias y, si es necesario, puede establecer un calendario para las reparaciones necesarias según su urgencia y la gravedad de los defectos que deben subsanar.
Una vez que un edificio pasa su primer IEE debe renovarlo cada diez años. Los ayuntamientos han recibido potestades para sancionar a las comunidades que ignoren esa obligación y también a aquellas que, después de que una inspección negativa señale defectos graves en su bloque, no acometan las obras necesarias para ponerles remedio. En los casos más graves, los municipios pueden llegar a revocar la cédula de habitabilidad.
