Se acabó la moratoria. Los informes de evaluación de los edificios (IEE) son una realidad desde finales de junio y, para informar acerca de lo que son y de las nuevas obligaciones que entrañan para las comunidades de propietarios, el Colegio Oficial de Arquitectos de Asturias (COAA), en colaboración con la Federación de Asociaciones de Vecinos de Oviedo, organizó en su sede de la capital asturiana una sesión informativa abierta a todos los interesados. José Luis Pérez-Lozao, arquitecto del Centro de Asesoramiento Tecnológico del COAA, realizó una exposición dividida en seis partes entre las que se intercalaron las preguntas y dudas de un público nutrido. El contenido íntegro de la charla puede verse en el vídeo que acompaña esta noticia. El resumen de las principales cuestiones que plantea la nueva normativa es el siguiente.
¿Qué es el IEE?
Es el nuevo instrumento de control del cumplimiento del deber de conservación de un edificio que la ley asigna a sus propietarios. Solo es obligatorio para los que tienen más de 50 años y debe pasarse cada 10 años. En Asturias, está desarrollado por un decreto autonómico publicado en el Boletín Oficial del Principado (BOPA) el 24 de mayo de 2017. Además de la inspección del estado del inmueble, incluye la certificación de eficiencia energética y un control de la accesibilidad para discapacitados. Las inspecciones deben correr a cargo de técnicos acreditados (arquitectos o arquitectos técnicos y, para los informes de eficiencia energética y accesibilidad, ingenieros industriales) y solo exigen buscar defectos que puedan percibirse mediante los sentidos. Exigen visitas a todos los pisos de un edificio y son negativos y exigen obras de reforma si detectan defectos graves, se niega el acceso a alguna vivienda o espacio, se sospecha de forma razonada la existencia de vicios ocultos o se descubre que los elementos comunes (ascensores, calefacción central, instalaciones eléctricas y de gas) no han pasado sus revisiones correspondientes.
¿Cuáles son sus antecedentes?
Algunas comunidades autónomas, aunque no Asturias, ya exigían una inspección técnica a todos los edificios con más de 30 años de antigüedad. Madrid la instauró ya en 1999. Por lo general, esas revisiones incluían chequeos a la seguridad del inmueble, a la estabilidad estructural y de los elementos constructivos y a las condiciones de habitabilidad. Los certificados de eficiencia energética ya eran obligatorios por ley para todos los edificios nuevos desde 2007 y para las transacciones de viviendas usadas desde 2013. La eliminación de las barreras arquitectónicas para los discapacitados está consagrada en España por una ley que entró en vigor en diciembre de 2017.
¿A qué obliga el deber de conservación?
Los requisitos se detallan en el Código Técnico de la Edificación. Las promociones recientes incluyen un libro del edificio en el que se detallan las revisiones obligatorias y el momento para hacerlas. Los propietarios de pisos situados en inmuebles antiguos deben saber que las fachadas deben pasar exámenes cada tres años, las cubiertas igualmente cada tres años y el saneamiento está sujeto a tres clases de inspecciones: una simple cada seis meses, otra anual y un gran examen que debe pasar cada 10 años.
¿Dónde se establecen las responsabilidades por daños a terceros?
En el Código Civil, que hace responsables a los propietarios de los daños causado por edificios que se vienen abajo en todo o en parte por falta de conservación y mantenimiento. Como causas expresas de responsabilidad cita la ruina (artículo 1.907); las explosiones de maquinaria, los humos excesivos, la caída de árboles o las emanaciones de las cloacas (artículo 1.908); y la caída de objetos al exterior de las viviendas (artículo 1.910). Algunas comunidades autónomas han implantado un seguro obligatorio de responsabilidad civil para las comunidades de propietarios, pero no es el caso de Asturias.
¿Cuáles son los daños más comunes?
Los informes de los bomberos establecen que cada año hacen una 2.000 salidas en Asturias relacionadas con caídas y desprendimientos en cubiertas y fachadas de edificios. Por término medio, esa es la causa de la muerte de una persona cada dos años. A partir de informaciones recogidas de la prensa regional y de su propia experiencia profesional, José Luis Pérez-Lozao considera que esas caídas de cascotes son el accidente más frecuentes. Los daños estructurales por la deformación de las vigas de un forjado ocurren también de forma habitual. Más escasos son los fallos de cimentación (nunca achacables a una conservación deficiente por parte de los propietarios), los incendios, las filtraciones y los fallos del saneamiento.
¿Qué es el IEE+?
Es una mejora que los arquitectos ofrecen sobre la inspección básica fijada en la ley. Incluye la realización de chequeos más frecuentes y exhaustivos (los 10 años de intervalo entre cada inspección oficial son un plazo muy largo si entre tanto aparecen defectos graves) y redacción de planes de eficiencia energética, aislamiento acústico o prevención de incendios.
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